전문가 알림: 투자 소규모 상점도 마음을 많이 써야 한다

투자상가의 고려 요소는 면적과 원가를 포함하지 않고, 상가 내부 하드웨어 설정과 상가 가시성, 미래경영 관리 등 많은 세부사항을 포함하여 상가 보다 전면적이고 세밀한 평가를 해야 투자 위험을 최대한 줄이고 더 많은 투자를 얻을 수 있다.또한 은행이 상업대출을 촉진해 상업대출 비율은 원래의 6할에서 5할로 낮아졌고, 많은 투자자들이 상가를 선택할 때 더욱 신중해야 한다.

최근 몇 년 동안 상하이의 상업부동산이 급부상하여 부동산 개발중의 히트 중 하나가 되었다.상해시의 토지 자원관리국과 상해시 통계국의 자료에 따르면 최근 5년간 상해시 상업 영업용 주택 개업 면적은 1999년 60.85만평방미터에서 2003년 248.37만평방미터로 2003년 1년에 비해 약 82% 올랐다.일반적인 하주택의 투자회보율은 약 3 ~4%로, 같은 면적의 상가 투자회보율은 6 ~10%에 달할 수 있다. 일부 황금 지역은 15% 이상이다.상가 투자가 일반 상황에서 주택 투자의 수익률이 높기 때문에 투자상가가 많은 투자자들이 주목하는 초점 중 하나다.

남경서로에 위치한 한항성 (남증빌딩)과 예원상청 내 백혹유행광장을 예를 들어 전자상가 판매한 점원 면적은 약 30평방미터 정도, 후자의 상가면적은 10평방미터 정도, 이 두 항목이 시장에 출시된 후, 광대소투자자의 베스트셀러 선정, 단기간 내에 모두 판매된다.하지만 저비용 투자의 소면적 매장은 투자자들에게 고액 투자를 보답할 수 있는 것은 아닐까? 그렇지 않다.투자자가 상가에 대한 정확한 인식이 부족하면 투자가 아무리 낮은 상점에 투자할 수 없을 뿐만 아니라 일부 투자회보를 얻을 수 없는 반면'독수공포'에 직면할 수도 있다.

상가 투자는 일반 물업 투자와 달리 각종 업태의 임대자가 상점에 대한 면적 수요가 같지 않다.복장과 음식은 일반적으로 한 소형 의류점의 경영면적은 30평방미터 정도에 달하면, 한 소형 음식의 경영면적은 50평방미터 정도 필요하다.만약 작은 면적을 추구한다면, 이 상점은 업태를 감당할 수 있는 한계가 있을 것이며, 상점에서 사용하는 유연성 대할인은 무형적으로 장래상 임대여가 일정한 난이도가 증가할 것이다.상점에 적당한 임대자가 없으니, 임대료는 당연히 언급할 길이 없다.

또한 내부 하드웨어 설정은 상가의 임대 기능에도 큰 영향을 미친다.상가 내부 하드웨어 설정은 물, 전기, 가스, 하수 배출 등 기술적인 내용을 가리킨다.동등한 전제에 내부 하드웨어 설정이 완벽한 상가 임대료는 완비의 상업보다 높다.특히 음식류 업태의 특수성 때문에 이런 종류의 상인들이 오염되기 쉽기 때문에 상가의 하드웨어 설정에 대한 요구가 더 높고, 물, 전기, 석탄 등 일반 하드웨어 장비를 제외하면 통상 유통, 배오관 등이 필요하다.이 점에서는 임대 면적 수요에 부합하는 작은 가게라도 내부 하드웨어 설정이 임대자의 요구에 도달할 수 없다면 투자자도 ‘ 흥탄 ’ 밖에 없다.

아시다시피상업성공여부는 소비 인파를 유효하게 끌 수 있을지 여부다.단일 상인들에게도 마찬가지다.단상 가게 유치인파관건은 가시성이 양호한지, 상가의 위치가 평면, 입면범위 안에 엘리베이터 등 물체에 가려지는지, 소비자들에게 쉽게 볼 수 있을까.가시성이 좋은 상점은 임대료가 상대적으로 높다.이 역시 같은 층과 다른 위치에 있는 상가 매가가 달라진 이유다.저비용 투자를 추구하기 위해 가시성이 떨어지는 작은 가게를 선택하면 소비자들은 저임대료의 압력을 부담해야 할 수 있으며 당분간 투자회보에 도달할 수 없다.

상가 투자 차원에서 투자는 어떤 상점이든 유일하게 투자 기준으로 면적을 추구하고 작은 면적, 저비용 투자를 맹목적으로 추구하는 데 있어서 다른 중요한 요소를 소홀히 하고 투자자들이 ‘ 무임료 소득 ’ 에 빠지게 된다.

이런 곤경에 빠지지 않도록 투자자들이 투자방향을 개발상으로 옮기겠다고 약속한 상가상으로 옮겼다.애프터의 전세는 일반 판매의 상점과 뚜렷한 차이가 있다.투자자들은 애프터스토어를 구입한 후, 개발도상들은 종종 투자자에게 일정 연한에 투자자에게 일정 금액의 임대금 회보율을 약속했다. 이 몇 년 동안 투자자들은 경영이나 사업에 대한 압력을 부담할 필요가 없다.애프터는 일반적으로 개발도상들이 자체적으로 구성하거나 경영 관리팀을 초빙하여 상가와 통합된 상인과 관리를 한다.

보통판매이 상점은 투자자에게 일단 판매되면 개발도상들은 경영관리의 책임을 더이상 감당하지 않고 투자자가 경영이나 상담을 맡을 위험을 저질렀다.이런 경영 관리 방식은 작은 가게에 대한 리스크가 더욱 두드러진다.앞문과 같이 소면적 상가 자체로 감당할 수 있는 업태가 이미 상당히 제한되어 있으며, 게다가 많은 상가 단원으로 고용 업체들이 난이도가 크게 증가했다.간단한 예를 들어: 전체 영업면적은 1.5만 평방미터의 상업사업품으로, 상가 경영 면적은 30 ~40평방미터로 계산되며, 이 상업사업은 총 375 -500개 상점이 있는데, 이 사업은 대형 전문시장이 아니라 같은 유형의 많은 상인을 도입하기 어렵다. 투자자의 위험이 자연히 커지고 있다.그만큼 애프터샵 투자 위험이 상대적으로 낮다.