専門家：中国服装専門市場は「正確」な位置づけが必要です。

黄伯効果商業不動産運営の実戦専門家

話題の一つ

どのように差異化、科学性、戦略的位置づけを実現しますか？

中心となる観点：

□専門市場はすでに「買い手市場」の段階に入っています。

□生き残った市場は差別化競争策を取っている

□単一の商品構造によって、消費層と年齢別の顧客が走り回り、買い物の楽しみが大幅に割引されます。

□差異化と科学化の基礎は正確な市場調査から生じる

□プロジェクトのポジショニングには周期性と多様性があり、経営理念は市場の大環境の変化に伴って絶えず調整されます。

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■胡宝剛：専門市場の位置づけは主にマクロ、中観、微視的の三つのレベルが含まれています。

マクロポジショニングとは主に市場位置、審査、土地購入、投資時の位置付けを指します。中観ポジショニングとは主に市場建設、計画、設計、配向時の位置付けを指します。ミクロポジショニングとは主に市場企画、投資、普及、不動産の位置付けを指します。

以前は、多くの専門市場の巨視的かつ中観的な位置づけは、開発者が専門市場に対する感覚と主観的な憶測に基づいて、事前にどのような市場を建設するかを決めました。

市場の位置づけというのは、大きな背景の下でどのように企画し、企業誘致、普及と管理するかということで、ある程度は「麻袋に刺繍」と同じである。

今から見れば、専門市場が「卸売りに行く」と「買い手市場」の段階に入ると、専門市場のマクロと中観の位置付けのミスは全局面で負けてしまいます。

いくつかの新しい専門市場の「招商難、運営難」の根本的な原因は、微視的には「有名規模が一体どれぐらい大きいか、業態配置がどのように合理的か、広告を普及させるのがどんなに立派か、招商政策がどのように優遇されるか」ではなく、マクロ的に全体的な位置づけとビジネスモデル式が競争力と魅力を持っているかにある。

ある程度では、重要なのは、開発者が戦略と理念の面でのマクロ的な位置づけについてである。

■汪登厚：差異化は市場が転位経営を実施し、業界競争を勝ち取り、自身の特色を強調する必然的な選択である。

「白馬」の今日の発展は、将来の消費動向に対する判断と把握のおかげで、永遠に未来に立って市場を設計します。

時代の発展と商業流通の領域の変革に従って、消費者の個性化の需要は絶えず高まって、製品、ブランドの間の同質化の競争も更に激烈で、最後にどうしても低端な価格競争に転化して、共倒れになります。

この局面を転換させる最も重要な措置は経営の業態を科学的に位置づけることにある。

私達は「白馬」の二期を設計する時、この構造に直面しています。単一の商品構造は異なる消費層と異なる年齢層のお客さんを回転させ、買い物の楽しみは大いに割引されます。

これは伝統的な服装市場で普遍的に遭遇した問題です。

しかし発展の目で見れば、それはまさに専門市場のアップグレードと変革のためにビジネスチャンスを創造しました。

この潮流を把握するために、「白馬」の設計者は細部の建設を強化し、市場の組み合わせを改善し、消費分野を広げることに頭を働かせて、本格的なワンストップ購買、ワンストップサービスを構築する。

白馬という市場では、年齢別の消費とレジャーを完成させ、消費者の支持を得ています。

■黄伯効果：市場環境の変化による影響要因を考慮する。

プロジェクトの位置づけには周期性と多様性があり、経営理念と経営位置づけは発展段階の違いと市場環境の変化によって絶えず調整される。

このような二つの面を考慮しなければならない。一つは市場発展の未来の趨勢を重視し、専門市場のために適切な市場位置づけを確立し、市場の位置づけが開業から五年以内に落伍しないように確保する。

また、ブランド商、

■王建勲：専門的な大市場群の中の単一市場として、必然的に圏内市場の激しい競争に直面しています。生存している市場は自覚していますか？あるいは意識的に差別化の競争戦略をとっています。これと一致する市場位置づけです。

これは市場の操作者が商業圏内の経営の業態、品格の等級、取引先の群体、取引先の経営の需要に対して深い理解を持っていることが必要で、潜在的で、現れるかもしれない経営の需要に対して深い洞察力を持っています。

取引先の需要を満足させて市場を発展させ、建設するという基本原則に従い、市場の位置づけ、投資、管理の面で成功を収め、市場の安定と繁栄を維持する。

■張金：専門市場は発展の速い商業分野として、その発展に伴って、ずっと多くの問題が存在しています。ビジネス圏の形成は一朝一夕に達成できるものではありません。

いわゆる差異化は、ビジネス圏内のブランド、等級、業態、組み合わせなどの方面で選んだ逸品、細分化及び最適化の向上と長短回避であり、「優を選んで行を選び、精選して分を分け、勢いを選んで立つ」のではなく、市場規則に違反し、消費需要から逸脱して行った盲目的な目で脳門式の位置づけを撮影する。

そのため、差異化と科学化の基礎はやはり正確な市場調査から生まれており、消費訴求と能力、取引先の需要と受け入れ、市場発展の現状及び未来発展の趨勢によって作り出した見通しに基づいて判断します。

現在の大多数の専門市場類の商業プロジェクトは「継続的な商業化経営」の道で運営されているのではなく、「不動産開発の高速資金回収」という形で運営されており、資金の急速な回収と利益の急速な実現を盲目的に追求している。

急がば回れ、専門市場は商業と不動産の結合体であり、市場が認定した成否は長期的に安定した運営を実現できるかどうかであり、短期の不動産開発運営ではない。

位置づけの根本は専門市場を運営する心理状態であり、理念を決定し、理念を開拓して構想を展開し、構想の立脚点はプロジェクトが達成できる商業運営の高さであり、開発の高さではない。

話題2

位置づけの過程で、どのように決定しますか？

中心となる観点：

□都市は商圏の範囲を決定し、地域は商圏の規模を決定し、位置は商圏の性質を決定する

□目標商社の経営ニーズはどこにあるかを明確にする

□市場計画の前提は地域経済全体の特徴を把握することである。

□各都市の独特な商業特性は一つのプロジェクトによって変わるのが難しい。

□取引先の位置づけは市場の業態と機能に合致すること

■周舟：専門市場の成功モデルは二つあります。一つは偶然でコピーできない成功（大部分が古い市場です。たとえば広州白馬服装市場）、もう一つは必然的で、コピーできる成功（大部分が新築専門市場です。例えば、海寧皮革城など）です。

もちろん、ビジネス圏の定義も絶対的ではありません。良いブランド資源とビジネスモデルは新しいビジネス圏を作る重要な力です。

では、異なる都市、異なる商業圏の専門市場はどのように位置づけの過程で重要なステップを把握するべきですか？

■胡宝鋼：専門市場の中核は「商圏」であり、「商圏」は通常「都市、地域、位置」で決まる。

つまり、都市は商圏の範囲を決定し、地域は商圏の規模を決定し、位置は商圏の性質を決定する。

ビジネス圏の基本判別によって、適切なビジネスモデルを見つけ、ビジネスモードでの位置づけ選択を行うことができます。

専門市場の精確なポジショニング――「複合型機能業態ポジショニング法」の意味は三つのレベルを含みます。

一つは市場業態平行定位法です。

つまり、市場の業態を中心として、市場の業態に従って平行に摆布する一方で、伝統的な業態集中方式であり、例えば伝統的な卸売市場の業態によって自然に形成されている。つまり、一つの市場圏は主に服装市場＋靴帽子市場＋小商品市場＋布地市場…

たとえば武漢漢正街市場です。もう一つは新興の業態集合方式です。例えば服装市場の業態グループによって分けられます。つまり、市場圏は普通男装市場＋子供服市場＋皮装市場です。

第二に、市場機能垂直位置決め法です。

市場の機能を中心に、市場の機能によってプレート分けを行います。例えば、深圳華南城の「市場と物流」、広州白馬の「市場とブランド」、杭州中紡センターの「市場と創意」、浙江義烏の「市場と展示会」…

将来、テーマ型専門市場は専門市場の主流となります。

一方、業態を中心とした専門市場は「卸売り、小売、テーマ、ネット」の四つの事業形態を統合し、新たな転換と革新を行います。一方、機能を中心とした専門市場は「製造、物流、創意、本部」などの新興産業の付加価値を探し始め、複合型専門市場の産業チェーンはどんどん拡大しています。

そのため、将来の専門市場の精確な位置づけはマクロ、中観に戦略的な位置づけを展開するだけでなく、微視的に戦術的な位置づけを展開する必要がある。

総合すると、現在私達が提案している「複合型機能業態定位法」です。

第三は市場の「機能＋業態」の立体測位法である。

つまり、専門市場の動向と特徴を全面的に認識し把握し、専門市場の機能を専門市場の位置づけの主な根拠とし、システム統合の「卸売り、小売、テーマ、ネット」の四つの企業状態を基礎に「製造、物流、創意、本部」の四つの機能を重点的に統合し、市場価値の分裂と倍増を形成する。

現在、いくつかの新興商業モデルは専門市場の発展の主流になり始めました。

たとえば人と土地が同じ道で、人と集団が地下市場という「チーズ」を動かし始めた。

広州、瀋陽、武漢、鄭州などの衣料品市場の地下ですさまじいゴールドラッシュが始まった。

今後数十の都市のチェーン、数千万平方メートルの地下服市場は服装市場だけでなく、服装市場の観念もあるかもしれません。

つまり投資チェーン式の開拓：地下工事——地下商店城——資本運営——地下服装チェーン市場——地下不動産運営。

地一大道、服装市場に資本の促生のもとで立体を実現させて、チェーンの配置の下でバタフライを始めます。

また、例えば、深圳華南城は複合型総合商業貿易市場プラットフォームとして、300～1000万平方メートルの市場を建設することを旗印として、服装市場を総合市場の主旋律として、同時に資本の上場プラットフォームを借りて、急速に南寧、南昌、咸陽、鉄嶺、連雲港などで成熟した商業圏を避けて、大胆に「造城」、「造輪」を独立します。

つまり、不動産チェーン式の配置：商品市場——資本運営——チェーン商業貿易城——総合商業貿易圏。

華南城は伝統的な服装市場の建設と運営方式を変えます。

創意型市場、テーマ型市場、ネット型市場など新しいモデルが登場しています。

■黄伯効：専門市場の位置づけは必ず商業不動産の経営性と投資性の特徴を結び付けて、市場の優位を強調して、創立からブランドの風格を確立します。

そして同時に三つの方面に注意します。

一つは経営業態の位置づけである。

例えば、国内ブランドの服を中心とした一級卸売、代理、展示センターであり、国際二、三線ブランドの服装展示取引センターを兼ねています。また、対外貿易服装批零センター、国内外ブランドの代理センター、国内外服装ブランドの展示センター、中級服装の卸売センター、アパレルブランドのチェーン加盟センターなどをしています。

まずやっている仕事の状態をはっきりさせます。

第二は経営機能の位置づけである。

例えば南方の産地市場は主に5つの機能があります。卸売貿易、ブランド展示、ブランド普及、新商品発表、創意設計交流などがあります。

現在の市場は基本的に優秀なブランドの集中と自主ブランドの孵化成長の基地を作り、服装デザイン、ブランド展示、物流配送、電子商取引などの商業機能を一体化して、大型専門取引センターのクラスタを形成しています。

第三に、ターゲットのビジネスグループの位置付けです。

誰があなたの市場に来て商売をしますか？取引先の位置付けは業態と機能と一致しなければなりません。

専門市場の主な募集対象はブランドの生産商、代理店、外国貿易の服装の卸売りを主とする経営者です。

市場を中心に、隣接する省のブランド服装生産企業、ヨーロッパ、日韓二三線ブランド代理店、各地の有名な服装卸売市場のアパレル経営者などがあります。

■張金：専門市場の位置づけは比較的複雑で専門的な技術分野であり、初歩的な統計では、方向性の位置づけから細部的な位置づけまで、各方面の位置付けは約数十点をカバーしています。

位置決め過程では、以下のいくつかの点に重点を置いて、方向性の位置決めに大きな問題がない。

第一に、都市産業の基礎を十分に結合することです。都市の産業基礎を徹底的に調査し、分析し、産業優勢によって創造された市場機会によって、プロジェクトは都市優勢産業チェーンの中の一環となり、専門市場に方向性の位置づけを提供し、プロジェクトの中期的な招商と後期経営に良い下地を提供します。

第二に、実際に物流交通のネットワークに頼ることです。交通ネットワークの規模と改善の度合いは専門市場の放射線能力を決定しました。放射線能力はプロジェクトの体量を決定します。

第三に、消費者の消費訴求と能力を完璧に結びつけることである。専門市場の持続的経営の根本は消費者の本当の需要を提供する製品とサービスであり、業態グループ、階業状態の配分と配分関係、ブランドの等級、セットサービスの組み合わせなどは消費者の現地需要によって決められている。

第四に、都市の商業特性を尊重することです。各都市は独特の商業特性を持っています。このような特性は都市の商業発展の過程で次第に形成され、一つのプロジェクトのために変えるのは難しいです。

すべての物事には法則があります。これは商業の大法則の中の小法則と言われています。そのため、都市の商業特性を尊重し、逆の道に走ることを避け、一歩退くと導性転換しかできません。短期間での完全な変化を実現するのは難しいです。

例えば、三級都市の商業フロアは抵抗性が高く、専門市場類の商業が三階までしかない場合、新興専門市場類の商業は三階までできます。一番上の階はサービス業態、セット業或いはその他のスポットライトで人を引き付けます。商業フロアをあまり高くしないように注意してください。

第五に、商業的なサポートを十分に考慮する必要があります。放射線能力があまり強い都市や地域ではなく、特にこの点を考慮して、既存の地域での商業的なサポートをベースに、市場の実際の譲渡費と家賃の状況に応じて、各業態の相応量の拡大や縮小を行い、主観の推断量と規模の量を避けなければなりません。

さもなくば後期にいくつかの業態の位置付けが少なすぎて、供給不足と形が規模の効果にならないことをもたらして、あるいはいくつかの業態が多すぎて、需要より大きいために、空き店舗が多くなります。

■王建勲：位置付けは細かく分析し、比較し合い、苦しい選択の過程と言うべきです。

自分の市場規模、ハードウェア施設、チーム運営能力、ライバルの全体経営状況、ハードウェア施設、業態経営状況、チーム運営レベルなどは総合的に考慮する必要があります。

これらを除いて、最も重要な注意事項は目標の取引先の経営需要の重点がどこにあるかをはっきりさせることです。市場はこれらの需要を満たすために必要な条件を提供することができますか？

■汪登厚：社会のニーズを研究することが重要です。

私達は何を建設しますか？どこで建設しますか？この地区は専門市場が必要ですか？もし社会がこの需要があるならば、私達は先の機会を奪い取ります。

専門市場の位置づけは消費需要を研究しなければならない。

もし開発者が急功近利のために悪性競争に陥ったり、現地の消費特徴に合わない位置づけをしたりすれば、開発した市場も資金と人力の大量の浪費をもたらします。

地域経済の全体的な特徴を把握することは、市場計画の前提である。

現在は生産販売分立で、省級代理はメーカーの販売とブランドの普及に依存する主力であり、その代理ブランドと地域区分は長期にわたり連係しています。

安徽白馬第一期の成活と持続的繁栄は安徽地域の消費特徴に対して深くて広範な研究を行ったことにあります。

私たちは安徽が製造業基地ではないので、バルク市場を形成することは不可能だと考察しました。

安徽でバルク市場を設立する放射線面が狭いため、本土の商店は元からある数十年の仕入れルートを捨ててここに買いに来ることができません。彼らはむしろ武漢、杭州を往復したいです。

安徽は全国のブランドメーカー向けの集中展示基地しか建てられません。

もう一つは管理を重視することです。

私たちが言っている管理は、売りに出すのではなく、終始効果的に管理し続け、投資家を開発して一体を育成してこそ、市場が活きていく可能性があります。

多くの専門市場の開発は単純に投資者を研究対象とし、どのように販売するかを主な目標とし、管理を研究しない。

あとは研究経営者だけです。経営者が入場すれば成功すると思います。

経営者の成功は利益によるものです。

消費者を重視しないと、市場が不景気になり、取引量が萎縮しても、同じように生きていけません。

成功した専門市場の開発は経営者、消費者とのダンスです。

判例解読

「同意熱」によって、入場料を徴収する方式を実行して、認知度の高い地域と位置に対して競売を行い、価格の表示棒を確立します。

国内のブランドを主として、逸品の個人経営者を補助とする中段の逸品のアパレルの商業ビルは位置を決めて、古い商店圏と相違化の位置付けを形成して、適度に昇格して世代を変えます。

中高年のビジネス圏での差異化の位置づけ

山西省のある服饰商厦プロジェクトは、伝统的な中、低段阶の古い商圏の中に位置しています。

一方、伝統的な中高級商業はこのビジネスエリアではなく、消費者の消費習慣は短期的にはプロジェクトのために変更することができません。商業ビルは中高級の位置づけを盲目的に行ってはいけません。

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そのため、この案件は国内ブランドを中心に、逸品の個人を補助とする中段の逸品服飾の商業ビルの位置づけは有効に商業圏の逸品を選んで、差異化と適度なアップグレードを形成して換代する。

同時に、商業圏の現在のサービス業の状態が深刻で不足している現状を結び付けて、プロジェクトのトップにレストラン、ゲーム城、美容美容美髪、子供の堡などのセットサービス業状態を設けて、効果的に商業圏の人の流れを貯蓄します。

業態の位置づけは、ビジネス圏の現在の状況に応じて、優越選別、定量化配分を行う。

同時に、マーケティングモードでは「熱を認める」ことによって入場料を徴収する方式を実行するとともに、認知度の高い地域と位置に対して競売を行い、価格表示棒を確立し、市場基盤を打ち立てる。

そのため、位置づけの上から中後期の健康な運営と持続的な発展のために良好な基礎を打ち立てます。