신경 제 '청우계': 베 이 징 오 피 스 텔 빌딩 의 운동 에너지 수 요 는 어디 에 있 습 니까?

베 이 징 오 피 스 텔 시장 은 최근 10 년 동안 어두 운 시 기 를 겪 고 있다.

여러 기구의 통계 에 따 르 면 신 관 폐렴 의 영향 을 받 아 베 이 징 오 피 스 텔 의 임대료 수준 이 지속 적 으로 떨 어 지고 있 으 며 빈 공간 비율 이 높 은 것 으로 나 타 났 다.이 가운데 CBRE 세 방 웨 이 리 스 가 발표 한 데이터 에 따 르 면 올해 2 분기 베 이 징 프리미엄 오 피 스 텔 의 전체 유 휴 율 은 15.5% 로 2010 년 3 분기 이후 가장 높 았 다.

투 IC photo

오 피 스 텔 시장의 경기 정 도 는 경제 상황 과 기업 의 신뢰 와 밀접 한 관 계 를 가진다.전염병 의 영향 을 받 아 많은 기업 들 이 걸음 을 늦 추고 임대 면적 을 줄 이 며 A 급 오 피 스 텔 시장의 거래 빈도수 가 현저히 떨어진다.

그러나 베 이 징 오 피 스 텔 에 영향 을 미 치 는 주요 요인 은 아 닌 것 같다.중양 연 행 이 최근 발표 한 보고서 에 따 르 면 지난 10 년 동안 베 이 징 에서 새로 준공 한 사무실 빌딩 의 시장 에 들 어간 첫해 의 이화 비율 은 평균 75% 에 달 했다.그러나 2019 년 에 접어 든 후에 오 피 스 텔 시장의 임대 수요 가 현저히 줄 어 들 었 고 올해 에 발생 한 새로운 전염병 은 원래 있 었 던 하락 세 를 더욱 심화 시 켰 다.

중양 연 행 은 베 이 징 오 피 스 텔 시장의 수요 수준 을 분류 하고 최근 10 년 동안 의 수요 변 화 를 정리 했다.경제 발전 이 낳 은 여러 차례 의 업계 열풍 은 한때 베 이 징 오 피 스 텔 시장 을 지속 적 으로 번영 시 켰 다.이 기 구 는 전염병 발생 의 충격 과 경제 성장 속도 둔화 의 영향 을 받 아 적어도 내년 까지 베 이 징 오 피 스 텔 시장의 임대료 수준 이 떨 어 질 것 이 라 고 주장 한다.하지만 인공지능, 클 라 우 드 컴 퓨 팅 등 신 기초 건설 분야 의 기업 들 은 시장 이 다시 궤도 에 오 를 수 있 도록 도 울 전망 이다.

임대 수요 가 새로운 경제 붐 에 따라 오르락내리락 하 다.

국내 최초 로 시작 한 오 피 스 텔 시장 중 하나 로 서 베 이 징 오 피 스 텔 은 날로 성숙 해 지고 있다. 임대 수요 의 공급 원 이 안정 적 이 고 다 원 화 된 만큼 단일 업계 가 큰 폭 으로 하락 하면 서 가 져 온 위험 을 막 는 데 유리 하 다.중양 연 행 은 수요 의 특징 과 차원 에 따라 베 이 징 오 피 스 텔 시장의 수 요 를 주춧돌 수요, 유동 수요 와 운동 에너지 수요 세 가지 로 나눈다.

그 중에서 수요 구조의 토대 로 주춧돌 이 필요 로 하 는 임대 면적 은 51% 에 달한다.이런 수 요 는 리 스 크 가 낮 고 인지도 가 높 은 기업 의 세입 자로 구성 되 는데 중앙 기업, 국영 기업, 다 국적 기업, 개인 기업 의 거두, 그리고 세계 500 대 기업 을 포함한다.이 부분의 수 요 는 안정 적 이 고 지속 적 인 특징 을 가지 고 시장 에서 합 리 적 인 임대료 수준 을 추구한다.

유동 수요 의 임대 면적 은 28% 를 차지 하고 내 자 와 외자 의 중 소형 회 사 를 위주 로 한다.이러한 수 요 는 상대 적 으로 낮 고 안정성 이 전자 보다 못 하지만 시장 에 큰 영향 을 미친다.

에너지 수요 가 21% 를 차지 하 는데 이런 수 요 는 주로 신 흥 업계 에서 비롯 되 고 사무 면적 의 확장 속도 가 빠 르 며 지불 능력 이 가장 강하 다. 이것 은 시장 임대료 의 증 가 를 이 끌 고 임대 율 을 높이 는 관건 적 인 요소 이다.그러나 많은 업계 가 확장 기의 발전 에 비교적 큰 불안정 성 이 존재 하기 때문에 그 위험 도 비교적 크다.

중양 연 행 은 2014 년 이후 신 흥 업계 분야 가 계속 형성 되 고 융합 되 며 교체 되 며 새로운 에너지 수 요 를 지속 적 으로 가 져 와 시장 에서 임대 수요 가 지속 적 으로 강 세 를 유지 하도록 했다 고 지적 했다.

구체 적 으로 보면 2014 년 부터 P2P 대출 회사 가 베 이 징 오 피 스 텔 임대 시장 에 대규모 진출 하면 서 시장 임대료 의 성장 을 추진 하 는 중요 한 원동력 이 되 었 다.그러나 2015 년 말 에 'e 임대 바 오' 의 불법 자금 유치 사건 이 발생 한 후에 감독 부서 가 P2P 업계 의 감독 정책 을 계속 조 여 왔 고 업계 의 새로운 수요 도 급 격 히 위축 되 었 다.2016 년 초 까지 P2P 업계 가 일 으 킨 수요 열풍 이 급 격 히 식 었 다.

현재, 고도 의 P2P 회사 만 여전히 베 이 징 A 급 오 피 스 텔 에서 세 를 받 고 있다.국제무역 지역 의 한 갑 급 오 피 스 텔 투자 유치 부 관계 자 는 21 세기 경제 보도 에 따 르 면 최근 몇 년 동안 소형 P2P 회사 가 이 지역 에서 임대 를 맡 았 으 나 임대 규 모 는 예전 보다 현저히 적 고 유동성 이 비교적 크다 고 밝 혔 다.

거의 같은 시간 에 인터넷 업계 의 거두 들 이 신속하게 확 대 했 고 과학기술, 미디어 와 통신 (TMT) 업계 의 발전 을 이 끌 었 다.왕 징 에 있 는 알 리 바 바 베 이 징 본사 와 중 관 촌 에 있 는 구 글 은 산업 집적 효 과 를 일 으 켜 수많은 인터넷 초창기 업 체 들 이 주변 지역 으로 몰 려 들 었 다.

통계 에 따 르 면 베 이 징 의 전통 적 인 첨단 기술 산업 집적 구 인 중 관 촌 에서 갑 급 오 피 스 텔 임대 료 는 2014 년 의 297 위안 / 제곱 미터 / 월 에서 2016 년 의 322 위안 / 제곱 미터 / 월 로 크게 올 랐 다.

2018 년 부터 2019 년 까지 핸드폰 앱 은 새로운 경제 모델 을 탄생 시 켰 고 신 흥 내 자 과학기술 기업 이 발전 하면 서 IT 업 계 는 두 번 째 열풍 을 불 었 다.바이트 의 발전 을 비롯 하여 2018 년 에 IT 업 계 는 전통 적 인 금융 업 종 을 제 치고 베 이 징 의 질 좋 은 오 피 스 텔 시장 에서 가장 큰 임대 수요 원천 이 되 었 다.

2019 년 이후 경제 하향, 시장 압력, 오 피 스 텔 임대 수요 가 상대 적 으로 느 려 졌 다.그러나 중양절 의 관점 에 따 르 면 IT 회 사 는 여전히 시장 에서 확장 속 도 를 유지 하고 있다."지금까지 IT 업계 의 임대 거래 는 시장의 새로운 임대 거래 의 4 할 을 차지한다."

공유 경제의 발전 역시 베 이 징 오 피 스 텔 시장 에 강력 한 수 요 를 제공 했다.2015 년 부터 2018 년 까지 왕 약 차, 공유 자전거, 연합 사무 등 공유 경제 분야 가 연이어 발전 하면 서 세분 분야 의 일부 업계 거두 들 은 아직도 시장의 주요 수요 이다.그러나 업계 경쟁 이 치열 해 지면 서 공유 경제 에 따 른 수요 가 불안정 했다.

2016 년 에 중국 에서 우 보 를 인수 한 후에 우 보 는 이듬해 에 왕 징 지역 의 전체 사무 면적 을 임대 했다. 2017 년 에 무려 1 억 3000 만 달러 에 달 하 는 C 차 융자 를 받 은 후에 오 피 스 는 중 관 촌 의 이상 적 인 빌딩 에서 5000 평방미터 의 면적 을 임대 했다. 그러나 1 년 후에 경영 난 으로 인해 세금 을 반환 했다. 연합 사무 분 야 는 2017 년 과 2018 년 에 신속히 확 장 했 으 나 2019 년 까지베 이 징 에는 이미 100 개가 넘 는 연합 사무 매장 이 문 을 닫 았 다.

계속되는 산업 열풍 이 대량의 수 요 를 탄생 시 켜 베 이 징 오 피 스 텔 시장 을 번영 하 게 발전 시 켰 다.통계 에 따 르 면 2019 년 말 까지 금융 거리 지역 과 CBD 지역 의 양질 오 피 스 텔 임대료 수준 은 각각 전 세계 에서 3 위 와 9 위 를 차지 했다.국내 다른 도시 에 비해 베 이 징 의 질 좋 은 오 피 스 텔 은 평균 374 위안 / 제곱 미터 / 월 의 임대료 수준 이 상하 이 를 훨씬 넘 어 장기 적 으로 전국 오 피 스 텔 시장 을 선도 하고 있다.

과학기술 금융 업 계 는 새로운 수요 의 주력 이 될 수도 있다.

2019 년 은 베 이 징 오 피 스 텔 시장의 전환점 으로 여 겨 졌 다.시장 에서 신 흥 에너지 수요 가 부족 하고 경제 하향 압력, 중미 무역 마찰 업그레이드 등 영향 을 받 아 베 이 징 오 피 스 텔 시장의 수요 가 감소 하고 임대료 가 떨 어 지 며 공비 율 도 높 아 졌 다.

2020 년 까지 신 관 폐렴 의 발생 상황 이 경제 회복 에 영향 을 미 치면 서 베 이 징 오 피 스 텔 시장의 유 휴 율 은 계속 높 아 졌 다.여러 기구의 통계 에 따 르 면 올해 2 분기 까지 베 이 징 오 피 스 텔 시장의 유 휴 율 은 15% 에서 2010 년 이후 가장 높 았 고 임대료 가 동기 대비 약 6.8% 떨 어 졌 다.

구체 적 으로 지역 별로 하락폭 이 다르다.중양 연 행 의 통계 에 따 르 면 안정 적 이 고 강성 한 수요 에 도움 을 받 았 다. 최근 20 년 동안 금융 거리 지역 의 임대료 가 2009 년 에 만 글로벌 금융 위기 로 인해 한 번 하락 했 고 하락폭 은 5% 이내 이 며 중 관 촌 지역 은 시장 침체 기 에 임대료 하락폭 이 5% 안에 들 었 다.이에 비해 CBD, 동 2 환, 동 장안 가, 제3 대사관 구 등 지역 에서 공비 율 상승 에 직면 하여 임대료 의 최고 하락폭 이 심지어 15% 에 이 르 렀 다.

그러나 중양 연 행 의 경우 현재 시장 은 상대 적 으로 안정 적 인 운행 구간 을 유지 하고 있 기 때문에 현재 의 압력 은 감당 할 수 없 는 것 이 아니다.한 마디 로 하면 현재 의 어 려 운 시기 에 시장 이 직면 한 가장 큰 문 제 는 신 흥 에너지 수요 가 상대 적 으로 부족 하고 충분 한 초석 수요 가 시장 이 상대 적 으로 안정 을 유지 하도록 보장 하 는 데 있다.

2019 년 에 일부 대형 국유 은행 은 대규모 확장 을 했 고 어느 정도 에 시장 을 발전 시 켰 다.

그러나 그 전에 각종 운동 에너지 수요 가 시장 을 번영 으로 발전 시 켰 듯 이 시장의 최종 회복 은 새로운 운동 에너지 수요 에 의존 해 야 한다.분석 자 들 은 정책 의 지원 아래 과학기술, 금융 등 중점 업 계 는 계속 이윤 을 누 릴 것 이 고 베 이 징 오 피 스 텔 시장의 새로운 수요 가 증가 하 는 '주력군' 이 될 것 이 라 고 입 을 모은다.

중양 연 행 의 조사 연구 에 따 르 면 앞으로 새로운 에너지 수요 가 앞으로 세 가지 측면 에서 발생 할 것 이다. 1. 과학기술 업계 가 전염병 발생 시기 에 발전 추세 가 강 한 것 을 감안 하여 정책 적 지원 이 강하 고 인공지능, 클 라 우 드 컴 퓨 팅, 5G 등 새로운 기초 건설 분야 의 기업 은 발전 기 회 를 맞이 할 것 이다. 2. 전염병 상황 은 의료 건강 산업 과 보험업 에 중대 한 발전 기 회 를 가 져 다 주 었 고 인터넷 게임 도 추진 했다.그리고 영상 생방송 의 발전, 3. '베 이 징 교역 회' 의 승격 을 받 아 '무역 회' 를 성공 적 으로 개최 하고 베 이 징 의 금융 업 확대, 현대 서비스업 개방 등 좋 은 조 치 를 추진 하면 서 전문 서비스업 과 금융 업 의 수요 도 지속 적 으로 강 세 를 유지 할 것 이다.

"베 이 징 오 피 스 텔 시장의 다음 물결 을 전망 하고 IT 업 계 는 정책 구동 과 전염병 발생 의 두 가지 원인 을 동시에 갖 추어 미래의 시장 판도 에서 중요 한 위 치 를 차지 할 것 이다."중양 연 행 은 베 이 징 이 아직도 새로운 수 요 를 창립 하고 유치 할 기회 가 있 고 베 이 징 오 피 스 텔 시장 이 다시 상승 궤도 에 오 르 도록 도와 준다 고 지적 했다.

그러나 다음 라운드 운동 에너지 수요 가 도래 하기 전에 전염병 상황 의 충격 과 경제 성장 의 둔화 가 지속 적 으로 시장 에 압력 을 가 할 것 이다.시장 은 아직도 임대 료 를 조정 하 는 단계 에 있 기 때문에 단기 또는 중반 내 에 임대료 가 계속 하락 할 것 으로 예상 된다.

중양 연 행 은 전염병 상황 과 경제의 성장 속도 가 느 려 지 는 영향 이 점차 사라 지면 서 베 이 징 오 피 스 텔 시장의 임대료 하락 세 는 2021 년 말 이나 2022 년 초 까지 이 어 질 것 이 라 고 전망 했다. 2022 년 과 2023 년 의 안정 기 를 거 친 후에 더 많은 에너지 수요 의 유입 은 2024 년 에 상승 주기 로 돌아 갈 것 이다.