선두 적 인 부동산 기업 의 순 수익 증가 속도 가 느 려 지고 구조 전환 이 깊 은 물 속 에 들 어 갔다.

숫자 는 말 을 할 줄 안다.시장 하 행, 원가 가 높 은 기업 이 든 전염병 상황 의 영향 이 든 결국은 재무 보고서 에 반영 된다.

8 월 에 집중 적 으로 출 간 된 중국 신문 에 따 르 면 상반기 에 주류 부동산 기업 의 수익 과 순 수익 의 증가 속도 가 보편적으로 느 려 졌 고 심지어 하락 했다. 이 동시에 일부 부동산 기업 의 자금 부담 이 커지 고 자산 부채 율, 순 부채 율 이 높 은 추 세 를 보 였 다.

이 상 태 는 한동안 계 속 될 것 으로 보인다.

부동산 후반전 에 전통 적 인 업무 수입 이 느 려 지고 부동산 업 체 의 구조 전환 이 깊 은 지역 에 들 어가 면서 새로운 업 무 는 점점 힘 을 발휘 하고 있다.중국 신문 기한 에 완 커 가 처음으로 임대 료 를 공개 한 것 은 롱 임대 아파트, 상업, 물류 등 새로운 업 무 를 포함한다. 롱 후, 화 룬, 중 해 의 임대료 수입 도 보고서 에 반영 되 고 구조 전환 효 과 는 이미 나 타 났 다.

운영, 임대료 수입 이 가 져 온 현금 흐름 모델 에서 부동산 업 체 들 은 잇달아 새로운 업 무 를 분리 하여 상장 하여 새로운 수입 과 이윤 의 성장 점 을 찾는다.

이윤 수준 이 떨어지다.

상반기 에 몇몇 선진 적 인 부동산 업 체 의 영업 수익 과 순익 이 모두 하락 했다.재무 보고 에 따 르 면 상반기 화 윤 의 부동산 영업 수입 은 448.69 억 위안 으로 동기 대비 2.14% 하락 했 고 순이익 은 115.42 억 위안 으로 동기 대비 9.3% 감소 했다. 파워 영업 수입 은 동기 대비 4.63% 에서 335.91 억 위안 으로 떨 어 졌 고 순이익 은 5.86% 에서 37.92 억 위안 으로 떨 어 졌 다. 푸 른 계원 의 영업 수익 과 순이익 도 감소 했다.

또 일부 부동산 업 체 들 은 순이익 만 하락 했다.예 를 들 어 중 해 · 녹 지 는 순이윤 이 각각 20.5.27 억 위안, 80.20 억 위안 으로 각각 3.74%, 10.76% 감소 했다.

항 대 는 이윤 예측 을 발표 했다.8 월 16 일 에 헝 다 공 고 는 상반기 에 녹 음 된 핵심 업무 의 순이익 과 순이익 이 동기 대비 약 37%, 46% 떨 어 질 것 이 라 고 발표 했다.

융 창, 보 리, 녹지 등 다른 선진 적 인 부동산 기업 들 은 영업 수익 과 순 수익 이 직접적 으로 하락 하 는 현상 이 나타 나 지 않 았 지만 성장 속 도 는 예년 에 못 미 치고 둔화 되 고 있다.

중국 신문 에 따 르 면 융 창 순이익 은 '급 브레이크' 가 나 타 났 고 약 109.59 억 위안 으로 동기 대비 6.54% 증 가 했 으 며 2019 년 상반기 에 비해 증가 속 도 는 55.16% 포인트 크게 떨 어 졌 다. 폴리 발전 은 순 이윤 101.24 억 위안 으로 동기 대비 1.70% 증 가 했 고 2019 년 에 이 데 이 터 는 53.27% 로 증가 속 도 는 크게 떨 어 졌 다.

온건 함 이 전과 같 고, 용 호 도 예 외 는 아니다.상반기 에 완 커 순이익 은 125.08 억 위안 으로 동기 대비 5.62% 증 가 했 으 나 2019 년 상반기 의 29.79% 에 비해 현저히 떨 어 졌 다. 상반기 에 용 호의 순이익 은 63.39 억 위안 으로 동기 대비 0.46% 증 가 했 고 성장 속 도 는 15.75% 포인트 하락 했다.

2019 년 한 해 동안 느 려 진 순이익 의 증가 속도 에 비해 상기 부동산 기업 의 상반기 순이익 도 2019 년 보다 못 하 다.

부동산 기업 의 이윤 수준 은 왜 예년 보다 못 합 니까?벽 계원 최고 재무 관 우 벽 군 은 상반기 이윤 의 하락 은 지불 지연, 2 년 전 토지 가격 과 비교적 높 은 관계 가 있다 고 주장 했다.

우 벽 군 은 2020 년 전염병 발생 으로 두 달 간 가동 이 중 단 된 상태 이 며, 출하 량 은 전년 도 동기 대비 하락 했다 고 밝 혔 다.그 밖 에 토지 시장 은 2017 년 말, 2018 년 에 비교적 뜨 거 웠 다. 그 동안 산 땅 의 가격 이 비교적 높 았 는데 지금 부터 건물 을 내 고 순 이익률 을 낮 추 었 기 때문에 이윤 이 기대 에 미 치지 못 했다.

완 커 동 비 주 욱 도 땅값 이 비 싼 기업 을 거론 했다.그 는 땅 의 판매 비율 이 갈수 록 높 아 지 는 것 이 재무 보고서 에 반영 되 어 부동산 업 체 의 결산 과 이윤 에 현저 한 영향 을 미 쳤 다 고 말 했다.

헝 다 는 공고 에서 상반기 에 이윤 이 떨 어 진 것 은 주로 전염병 발생 의 영향 을 받 아 전국 판 촉 활동 을 했 기 때문에 가격 이 낮 아 지고 마 케 팅 비용 이 올 랐 다 고 밝 혔 다.

상업 부동산 업 체 들 도 전염병 의 영향 을 많이 받는다.화 룬 부지 최고 재무 관 곽 세 청 은 전염병 발생 상황 인 블랙 스 완 이 '투자 부동산 평가 가치 하락' 을 초래 하여 순이익 에 영향 을 주 었 고 용 호 등 부동산 기업 도 비교적 많은 상업 부동산 을 가지 기 때문에 충격 을 받 았 다 고 주장 했다.

곽 세 청 은 전염병 상황 이 호전 되면 서 투자 부동산 평가 절상 이 정상 으로 돌아 오 면서 한 해 동안 화 윤 의 부동산 보유 이익 이 상승 할 것 으로 예상 했다.

그 밖 에 각종 요소 가 중첩 되면 서 많은 부동산 기업 의 부채 율 이 높 아 지고 자금 사슬 의 부담 도 커진다.

중국 신문 에 따 르 면 많은 부동산 기업 들 의 순 부채 율 이 상승 했다.녹지 의 순 부채 율 은 24.7% 포인트 에서 180% 로 높 아 졌 고 중앙 기업 의 보 리 는 발전의 순 부채 율 은 약 10% 포인트 에서 78.5% 로 높 아 졌 으 며 화 윤 의 순 부채 율 은 15.6% 포인트 에서 45.9% 로 증가 했다.

중 해 · 용 호의 순 부채 율 은 32.7%, 51.4% 로 1%, 0.4% 포인트 상승 한 수치 로 여전히 업계 에서 낮은 수준 이다.

하지만 선진 적 인 부동산 업 체 들 의 순 부채 율 은 떨 어 졌 다.중국 신문 에 따 르 면 완 커 순 부채 율 은 27.02% 로 2019 년 말 보다 6.85% 포인트 하락 했다. 녹색 도시, 김 무, 욱 휘 의 순 부채 율 은 66.1%, 74%, 63.2% 로 각각 2.9, 5, 5.3% 포인트 하락 했다.

순 부채 율 이 높 았 던 부동산 업 체 들 도 지렛대 를 적 극 낮 추고 있다.융 창의 순 부채 율 은 149% 로 23% 포인트 크게 떨 어 졌 고, 부 채 는 177% 로 21.9% 포인트 하락 했다.

이윤 증가 점 을 찾다

실적 회의 에서 부동산 업 체 들 은 개발 업무 의 수익 수준 이 떨 어 지면 서 순 이익률 의 하락 이 불가피 하 다 고 생각한다.

그들 이 할 수 있 는 일 은 바로 구조 전환 을 가속 화하 고 정밀 화 된 관리 와 새로운 업무 에 이윤 을 창 출하 는 것 이다.

완 커 는 선진 적 인 부동산 기업 의 다 원 화 된 구조 전환 을 위 한 샘플 이다.8 월 28 일 완 커 중 보 는 처음으로 임대 주택 업무, 상가 (인쇄 력 포함) 업무 와 창고 물류 업무 의 수입 을 공개 했다.

그 중에서 임대 주택 업무 수입 은 10.5 억 위안, 상가 (비 합 표 항목 포함) 임대료 는 30.5 억 위안 으로 동기 대비 0.3% 증가 했다. 창고 물류 임대료 는 8.3 억 위안 으로 동기 대비 36.9% 증가 했다.

6 월 말 까지 완 커 산하 상업 프로젝트 (인 지력 포함) 의 누적 개업 면적 은 836 만 평방미터 에 달 했 고 동기 대비 11.1% 증가 했다. 지금까지 완 커 물류 창고 의 총 면적 은 616 만 평방미터 에 달 했다. 그 중에서 고가 창고 가 문 을 연 것 은 582 만 평방미터 이 고 안정 기 임대 율 은 89.1% 이다. 냉동창고 가 문 을 연 것 은 34 만 평방미터 이 고 안정 기 사용률 은 81.5% 이다.

새로운 업무 에서 우선 수입 에 기여 하 는 것 은 부동산 이다.또한 표 시 된 완 커 물 업 은 업계 에서 앞장 서고 상반기 에 67 억 위안 의 매출 을 올 렸 으 며 동기 대비 26.8% 증 가 했 고 이미 상장 한 폴리 물 업 의 상반기 영업 수입 은 36.01 억 위안 으로 동기 대비 27.6% 증가 했다.

화 룬 부지 의 주택 관리 면적 은 0.98 억 평방미터 이 고 상업 부동산 관리 면적 은 0.14 억 평방미터 이 며 상반기 에 각각 16.8 억 위안 과 10.4 억 위안 의 매출 을 올 렸 고 동기 대비 9.3% 와 8.9% 올 랐 다.

그 밖 에 화 윤, 용 호, 중 해, 폴리 등 선두 기업 의 상반기 운영 수입 은 투자 부동산 임대료 에서 나 왔 고 화 윤 의 투자 부동산 임대료 수입 은 상반기 에 약 50 억 위안 에 달 했다. 용 호 와 중 해 의 상반기 상업 임대료 수입 도 26.7 억 위안 과 20.3 억 위안 에 달 했 고 작년 동기 에 비해 모두 향상 되 었 다.

이런 지속 적 인 현금 흐름 수입 을 가 져 오 는 업 무 는 부동산 기업 의 새로운 자본 화의 출발점 이 된다.부동산 분야 의 현금 흐름 이 안정 적 이 고 성장 성 이 비교적 확실 하기 때문에 최근 2 년 동안 분리 상장 의 선두 자가 되 었 다.

지난 1 년 만 에 18 개 부동산 회사 가 상장 되 었 다.올해 부동산 IPO 가 다시 가속 화 되 었 는데 헝 다, 융 창, 화 윤 을 포함 한 여러 개의 선도 적 인 부동산 기업 들 이 분리 하여 상장 할 계획 이다.

이에 따라 부동산 업 체 4 대 기업 중 만 과 부동산 만 아직 상장 계획 이 없다.왕 해 무 완 커 최고 경영 자 는 구조 전환 과정 에서 부동산, 상업, 물류 업 무 를 분할 상장 하 기 를 원 하지만 아직 까지 는 명확 한 계획 이 없다 고 말 했다.

현재 중 자산 의 상업 부동산 상장 이 비교적 어렵 고 많은 부동산 기업 들 은 앞으로 그 중의 일부 자산 을 REITS 로 포장 하여 상장 할 것 을 고려 하고 있다.

상장 을 분할 하여 가 져 온 이점 은 분명히 알 수 있다.융자 를 제외 하고 화 룬 은 상장 을 분리 하면 시가 규 모 를 올 리 고 자산 부채 표를 강화 해서 새로운 이윤 성장 점 을 찾 을 수 있다 고 말 했다.

양광 성 CFO 오 건 빈 은 자본 확장 은 기업 의 영원한 주제 이자 시간 을 뛰어넘어 생명 을 연장 하 는 관건 적 인 요소 라 고 주장 했다.최근 2 년 동안 부동산 은 자본 화 바람 구 를 맞이 했다. 이런 기 회 는 부동산 기업 이 경 쟁 력 을 지속 적 으로 향상 시 키 는 동시에 관련 새로운 업 무 를 육성 하고 새로운 인 프 라 시설 에 투자 하 며 자본 화 바람 구 를 맞이 해 야 한다.